Firma RPG vypověděla závazek odprodat byty

Deník má k dispozici kopii výpovědi, kterou 29. června 2009 přijala podatelna Ministerstva financí. Za RPG Industries SE ji podepsal člen představenstva Alexej Havlíček.

Z dokumentu vyplývá, že společnost, kontrolující ostravské doly a téměř 44 tisíc bytů v Moravskoslezském kraji, vypověděla článek 7.6 (d) smlouvy, uzavřené v roce 2004 mezi bývalým majitelem OKD, a. s., společností Karbon Invest, a. s. a Fondem národního majetku. Podle tohoto odstavce měl vlastník budov v případě plošného prodeje třetí straně přednostně nabídnout byty nájemníkům za cenu někdejšího odhadu OKD, který se pohyboval kolem 40 tisíc korun za bytovou jednotku.

Dnešní vlastník bytů – společnost RPG Byty – pronajímá téměř 44 tisíc bytů všech kategorií v 5303 domech až 150 tisícům lidí ve 27 městech a obcích na území Moravskoslezského kraje. Největší koncentrace bytového fondu je v Ostravě, Havířově, Karviné a Orlové, přičemž průměrné stáří pronajímaných bytů je 56 let.

Deník má přesné informace

„Potvrzuji, že máte přesné informace,“ říká generální ředitel RPG Real Estate Tony Aksich. „Letos ale skončilo pětileté stabilizační a restrukturalizační období, po jehož uplynutí je zcela zřejmé, že záměr státu ochránit nájemníky bytů po dobu prvních pěti let před případnými sociálními otřesy či spekulacemi s bytovým fondem byl naplněn. Bytové domy mají silného vlastníka, který nechce s byty nijak spekulovat, ale naopak má zájem investovat do zvýšení jejich kvality,“ dodává.

A hlavní důvod výpovědi závazku? „Potřebujeme překonat historickou investiční zanedbanost bytů. A ta podle současných odhadů činí nejméně 700 milionů eur. Chceme urychlit postupnou rekonstrukci bytů bez ještě dramatičtějšího navyšování nájemného, což je možné jen prostřednictvím úvěrů. A žádná banka vám nepůjčí, pokud si není jista tím, že je možné nakládat s majetkem dlužníka za běžných tržních podmínek,“ uzavřel Aksich.

Názor právníků

Vypovědět závazek, který vysloveně říká, že trvá bez časového omezení, je podle několika oslovených právních kanceláří podle speciálního ustanovení Občanského zákoníku možné. Ale vypovědět jen jeden závazek – a nedotknout se zbytku smlouvy? To je podle právníků složitější: „Obsahuje-li smlouva jediný závazek na dobu neurčitou a je-li od zbytku smlouvy oddělitelný, lze jej podle názoru Nejvyššího soudu vypovědět samostatně. To, zda je závazek od zbytku smlouvy oddělitelný, je nutno zkoumat případ od případu.“

Ministerstvo financí má ovšem jasno: ve stanovisku podepsaném ministrem Eduardem Janotou se píše, že považuje výpověď zmíněného článku smlouvy za neplatnou, neboť „na smlouvu je nutné pohlížet jako na nedílný celek“. Závazek nabídnout nájemníkům předkupní právo je tedy podle ministerstva stále platný a v případě jeho neplnění bude vymáhat nejen jeho plnění, ale také zaplacení smluvní pokuty, včetně případné náhrady škody, varuje text podepsaný Eduardem Janotou.

Sdružení nájemníků bytyokd.cz, vedené předsedou Romanem Macháčkem, nazývá ve svém prohlášení jednání společnosti RPG Industries SE „nemorálním a nemravným“ a za jediné řešení považuje „odstoupení od Smlouvy z roku 2004“. „Sdružení podává v těchto dnech stížnost k Evropské komisi,“ píše se v prohlášení.

A jak reaguje na stanoviska ministerstva financí a sdružení nájemníků šéf RPG RE Tony Aksich? Deníku řekl, že je zklamaný: „K výpovědi závazku jsme samozřejmě nepřistoupili bez toho, aniž bychom vše nejprve důkladně probrali s našimi právníky. Jsme přesvědčeni, že každá jurisdikce musí dávat možnost vypovědět nebo pozměnit takovýto nekonečný závazek. Věříme, že vypovězení takového závazku je řešením, které české právo v těchto případech nabízí. Výpověď proto považujeme za platnou a takto to také budeme prezentovat našim bankám.“

Sociální, politické a mediální téma

Bytové domy někdejší OKD představují sociální, politické a mediální téma už řadu měsíců. Dostalo se dokonce i na předvolební inzeráty ČSSD, v nichž se strana nájemníkům bytů zavazuje, že když bude zvolena a byty nebudou nabídnuty k odkoupení nájemníkům, stát od smlouvy odstoupí.

Část nájemníků, která se cítí být podvedena, argumentuje, že smlouvou o koupi akcií z roku 2004 a některými prohlášeními představitelů vlastníka v tisku vznikl závazek prodat byty nájemníkům. Vedení společnosti to dodnes odmítá.

Podle rozboru právnické kanceláře Kocián Šolc Balaštík (poskytuje služby RPG RE – pozn. red.) smlouva z roku 2004 neukládala majiteli povinnost prodat byty nájemníkům. A pokud jde o prohlášení představenstva Karbon Invest v tisku, případně citace prohlášení různých osob v médiích, nejsou způsobilé založit právo nájemníků na koupi bytu. Rozhodně se nemůže jednat o veřejný příslib.

O kauze jednal také parlament

Jako většina problémů s potenciálem populistického zisku dostala se i tato kauza do českého parlamentu. Sociální demokrat Lubomír Zaorálek se březnu 2009 za oněch 150 tisíc nájemníků postavil s tím, že byty jsou prý v žalostném stavu: „Stát má samozřejmě jiné možnosti než společnost nájemníků, dojde-li ke sporu, pohrozil.“ Miroslav Kalousek mu odpověděl: „Doufám, že ani vy, ani nikdo v této Sněmovně se nedomníval, že těmi nástroji je zneužití veřejné moci v soukromoprávním sporu. Něco takového by totiž bylo mnohem vážnější než bytový problém v Ostravě!“

Za obecný problém soukromého vlastnictví považuje kauzu bytů OKD také právnička Klára Veselá Samková, zastupující Sdružení majitelů domů. Podle ní ustavily české obce svými převody bytů do majetku nájemníků nezdravou kulturu.

Neplatný úkon?

Podle některých kritiků ale leží současný problém již v roce 1990. „Tehdy byly podnikové byty vloženy do akciové společnosti jednoznačně v rozporu s platnými předpisy. Proto by mohlo jít o neplatný úkon,“ řekla Hana Marvanová, která je autorkou studie, zaměřené na byty při privatizaci OKD, kterou si objednalo občanské sdružení Byty OKD a zaplatila ji sociální demokracie. „V roce 2004 bylo možné chyby napravit, ale vláda to neudělala. Mohla napadnout vložení bytů do OKD jako protiprávní nebo vznést smluvní podmínku, že kupující byty za nějakou dohodnutou cenu vrátí státu,“ soudí Marvanová.

Právnická kancelář Kocián Šolc Balaštík považuje tento závěr za mylný, protože zákon umožňoval vložit bytové domy do OKD, a. s. Ostatně, pokud by výše uvedená tvrzení proti vložení domů do majetku OKD byla pravdivá, většina privatizací a restitucí na počátku devadesátých let by byla podle kanceláře Kocián Šolc Balaštík neplatná.

Kauza severomoravských nájemních domů v majetku společnosti RPG Byty musela několikrát projít také zkoumáním Evropské komise. (EK) Existovalo totiž podezření, že prodejem akcií státu v OKD společnosti Karbon Invest, a. s., za vládou schválenou cenu došlo k poskytnutí veřejné podpory, kterou zakazuje čl. 87 Římské smlouvy. Podpora měla být podle Hany Marvanové realizována v okamžiku vyčlenění bytů do majetku RPG Byty coby subjektu podnikajícího na trhu s bydlením. Šetření EK v letech 2005 a 2008 ale neshledala žádná pochybení.

Jde o sociální problém

Oněch 44 tisíc bytů představuje i velký sociální problém. Zatímco vlastník nájemních domů se cítí být omezen regulovaným nájemným a právní nejistotou, nájemníci si stěžují na špatný stav domů a bytů a obávají se zvyšování nájmů.

„Až se nájmy deregulují, může mít čtvrtina našich nájemníků problém s placením,“ připouští Tony Aksich a dodává: „Nenechává mě to chladným, ale je třeba, aby se začal strat i stát. V otázce sociálního bydlení chybí v Česku jakákoliv koncepce.“ Trvdí, že aby mohla společnost byty a domy opravit, je třeba, aby nájemníci platili nejméně 40 korun za metr čtvereční. Přitom regulovaný nájem na Ostravsku činí v průměru jen 32 koruny.

RPG RE tvrdí, že z vlastnictví bytových domů v Moravskoslezském kraji nevydělalo ještě ani korunu. Pro příští roky hodlá reinvestovat do oprav domů padesát procent svých dosažitelných příjmů, což je podle odhadů 365 milionů korun ročně. Při tomto tempu investic by obnova všech domů trvala 37 let. Ambicí společnosti je stihnout rekonstruovat 75 procent svého portfolia za sedm let. Aby toho docílila, vymyslela RPG RE vedle úvěrů plán částečné spoluúčasti nájemníků:

50 procent investičních nákladů ponese RPG RE

50 procent pak pokryjí nájemníci při zvýšení nájmů po dobu 15 let

RPG RE soudí, že přestože se díky opravám zvýší nájem, nájemníci ušetří za topení, neboť domy budou mít díky novým oknům a fasádám lepší tepelnou izolaci. Nájemníci ponesou podle tohoto plánu náklady ve výši 21 Kč/m2 z celkových nákladů na obnovu 42 Kč/m2. Celkové náklady na bydlení tak pro většinu domácností RPG (76 %) nepřekročí v roce 2010 25 % příjmu domácností.

Plán je ale jedna věc a ochota nájemníků na něj přistoupit druhá. Z průzkumu mezi nájemníky se zatím zdá, že ona ochota chybí.

Tomáš Pech